もし自分がこれからマイホームを購入するならどうするか?

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前回の投稿では、マイホームを購入した同僚の経緯をご紹介しました。自分の意見とはだいぶ異なる選択をした彼に、ある意味での称賛と、残念な気持ちの両面の気持ちを正直抱いてしまいました。そして、もし、自分が同様の状況でマイホームを購入するならどうするだろうか?ということを考えてみました。正直、完全に余計なお世話状態なので、その点については、見ていてご不快になる方がいるかもしれず、あらかじめ謝っておきますm(__)m

前回のマイホームを購入した同僚の状況については、以下記事をどうぞ。

職場の同僚のマイホーム購入に際し思ったこと
最近、職場の同僚の男性がマイホームを購入しました。その状況を見ていて感じたことと、彼との会話の中で感じたことを少しまとめてみようと思います。...
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自分が彼の立場だったらどうするか

状況を聞いた時にはすでにあらゆることが決まっていたため、以下の内容を彼本人には伝えていません。しかし、自分だったらこうするかなあ…と思う内容を試しにまとめてみました。大きく分けて、最初の5年間の試練の時、子供が小学校~高校生の時、子供が大学生以降の時と三つにわけました。

最初の5年間(子供が0才~5才)

ポイントとしては、奥様が仕事に出れないという最悪の事態を想定した計画としてあります。正直、この期間はかなり厳しいシミュレーションとなりました。しかし、この時期にしっかり節約し、投資と貯蓄に資産を振り分けることで、後々見えてくる状況に大きな差が出ます。

できるだけ安い賃貸で5年間だけ我慢して粘る

若い時のキャッシュは投資に振り分けることで、時間を味方につけて、将来大きなリターンを生んでくれる可能性が高いです。まずはしばらく、キャッシュフローのプラス金額を増やす方向に舵を取りたいと自分なら思うでしょう。一番効くのは家賃です。自分なら期間を限って徹底的に安いところを探します。とはいえ、家族全員が満足できる最低限の住環境が必要なはずで、悩ましいところではありますよね…。

保険は自分や奥さんが急死 or 重度障害時への対処のための掛け捨てのみにする

前回記事で説明したように、保険を通じた資産形成は、元本確保の代償として、高い手数料を保険会社に支払う結果になっています。一般的なインデックス投資を実践できるなら、自身で運用したほうが良い結果を生み出せる可能性が高いでしょう。キャッシュフロー改善のためには、保険は可能な限り最低限のものにすべきです。

ただし、保険には、意図しない緊急事態(事故による急死や後遺症、重篤な病への罹患)への対応能力の高さというメリットはあります。そういった観点の掛け捨ての保険のみは、状況に応じて非常に有効なため、最低限の内容を精査した上で契約しておくというスタンスが良いのではないでしょうか。具体的には、生命保険と賃貸物件の火災等による損害賠償回避等のものが必須で、余力が厳しいなら医療保険やがん保険は切っても良いのでは?と思います。(特に若い夫婦前提)

同時並行でジュニアNISAを満額積立する

上記のように、家賃と保険の見直しで、キャッシュフローを改善した上で、自分なら子供の教育資金のために、ジュニアNISAの満額積立を子供が0才の時からやると思います。大学での教育資金想定ならば、運用期間が18年間確保できるので、よほどの悪条件に当たらない限り、高い確率で良い結果を出せるでしょう。

銘柄は、配当自動再投資型の投資信託の楽天・全世界株式インデックス・ファンドが多くの方にとって最適解となるでしょう。楽天・全米株式インデックス・ファンドも、アメリカ一極集中というリスクはありますが、十分に分散された魅力的なインデックスファンドであり、最適解の一つと言えると思います。

また、ジュニアNISAならば積立自体は5年間限定なので、上記の安い賃貸5年間の間に積立を終えることができます。さらに、そのころには子供は小学校入学の一年前くらいということで、引越で学区が変わる等の影響も最小限に抑えることができるのではないかとも思います。

確定拠出年金の運用方針をしっかり決める

確定拠出年金の制度は非常に素晴らしいです。運用方針をしっかり定め、限額までマッチング拠出することが望ましいと思います。たいていの人にとって、先進国株式インデックス:8割、新興国株式インデックス:1割、国内株式インデックス:1割の、全世界時価総額比率のインデックス投資が最適ではないでしょうか。

彼と自分が勤めている会社の会社型確定拠出年金には、株式クラスのインデックスファンドは上記3種類しかありませんでしたが、もし、アメリカ株式インデックスや全世界株式インデックス的な低信託報酬のラインナップがあるなら、そちらも選択肢としてオススメです。

上記実践後に家計の余力がある場合、積立NISA(引退まで手をつけない前提)と定期預金(住宅ローン頭金の前提)に振り分ける

上記の手段を講じた上で、もし、さらに家計に余裕があるなら、まずは定期預金で5年後に購入を目指すマイホームの頭金を想定して積立を行います。マイホームの予算は仮に2000万円として、フラット20の金利が優遇される、1割以上の頭金をためるため、200万円をためることを自分ならば目標にするでしょう。5年で200万をためるには、年間40万円の積立が必要です。これは通常月は3万円/月、ボーナス月は5万円/月の積立となります。

そこまでやってもさらに家計に余力があるなら、積立NISAを行います。積立NISAは会社型確定拠出年金と異なり、証券会社や投資銘柄に幅広い選択肢があるので、自分ならば楽天・全世界株式インデックス・ファンドの積立を満額行うでしょう。こちらも年40万円/月で、通常月3万円/月、ボーナス月5万円/月の積立となります。

ジュニアNISAの積立の終了を目途にマイホーム購入を目指し準備する

自分なら、5年間かけて、しっかり準備をして、有利な状態でマイホーム購入できるようにしたいです。具体的には、上記で示した1割以上の頭金を準備してローン返済での金利の優遇を受けれるようにするとともに、返済期間を20年以内に設定することで更なる金利の優遇を受けれるようにしたいです。また、元利均等返済でなく、元金均等返済型を選択し、総支払額を圧縮したいです。

さらに、総額予算も2000万円以内に抑えられるよう、5年間の期間をフルに活用し、安くて良い物件を探したいですね。とはいえ、こちらは具体的にこうすればうまくいくはず!という最適解は簡単には示せそうにありませんので、じっくり焦らず、予算内でできるだけ良い条件の物件を探すということになろうかと思います。

上記条件が実現できれば、当初は月々10.5万円/月のローン返済から、徐々にローン返済額を減らすことができ、無理の無いローン返済&定年前のローン完済&資産形成が可能となりうるのでは…と思っています。

最初の5年間の家計イメージ

賃貸生活期間の我慢の5年 通常月 ボーナス月 備考
総収入(想定) ¥300,000 ¥900,000 奥様の収入無しの前提。
総支出 ¥298,350 ¥873,350
家賃 家賃 ¥40,000 ¥40,000
ローン返済 奨学金返済 ¥30,000 ¥30,000
資産形成
ジュニアNISA ¥60,000 ¥100,000
定期預金積立 ¥30,000 ¥50,000
積立NISA ¥30,000 ¥50,000
普通預金 ¥0 ¥400,000 ボーナス支給額に応じて増減させる。
保険
生命保険 ¥3,000 ¥3,000 夫婦2人、1500円/月・人で有事に1000万円/人のプランを仮に想定。
自動車保険 ¥5,000 ¥5,000 5000円/月・人X1人を仮に想定。
火災保険 ¥350 ¥350 賃貸の場合、家財保険に該当。年額4000円プランを月額換算。
医療保険 ¥0 ¥0
がん保険 ¥0 ¥0
水道光熱費
電気代 ¥5,000 ¥5,000
ガス代 ¥4,000 ¥4,000
水道代 ¥3,000 ¥3,000
通信費
携帯代 ¥5,000 ¥5,000 夫婦2人、2500円/月・人を仮に想定。子供分は無し。格安SIM。
インターネット代 ¥5,000 ¥5,000
ITサービス代 ¥2,000 ¥2,000
NHK受信料 ¥1,000 ¥1,000
食費
食品代 ¥35,000 ¥35,000
外食代、交際費 ¥15,000 ¥15,000
教育費 幼稚園 ¥20,000 ¥20,000
その他 ¥5,000 ¥100,000 ボーナス支給額に応じて増減させる。この時期はできるだけ節約。

マイホーム購入(≒子供が小学校入学)~子供が高校卒業まで

ポイントとしては、お子さんが小学校に入学するとともに、奥様が働きに出れるであろう分の10万円/月の収入増を想定しているという点です。また、ジュニアNISAの積立額が不要となる分だけ、子供の教育に関わる部分や生活に関係する部分に幾分かゆとりある予算を割り当てられるようにするイメージです。この状況下での資産形成としては積立NISAは継続し、節約できた部分は普通預金に貯蓄していくという流れが良いのではないでしょうか。また、保険についても、夫婦二人の加齢に伴う健康リスクを考え、医療保険とがん保険を最低レベルで構わないので、つけておくのもありかもしれません。

マイホーム購入(≒子供が小学校入学)~子供が高校卒業までの家計イメージ

マイホーム購入~子供が高校生 通常月 ボーナス月 備考
総収入(想定) ¥400,000 ¥1,000,000 奥様の収入も想定。
総支出 ¥382,850 ¥832,850
ローン返済
住宅ローン返済 ¥100,000 ¥100,000
奨学金返済 ¥30,000 ¥30,000
資産形成
積立NISA ¥30,000 ¥50,000
普通預金 ¥40,000 ¥400,000 ボーナス支給額に応じて増減させる。
保険
生命保険 ¥3,000 ¥3,000 夫婦2人、1500円/月・人で有事に1000万円/人のプランを仮に想定。
自動車保険 ¥5,000 ¥5,000 5000円/月・人X1人を仮に想定。
火災保険 ¥350 ¥350 賃貸の場合、家財保険に該当。年額4000円プランを月額換算。
医療保険 ¥3,000 ¥3,000 1500円/月・人 X 夫婦2人のプランを仮に想定。
がん保険 ¥3,000 ¥3,000 1500円/月・人 X 夫婦2人のプランを仮に想定。
水道光熱費
電気代 ¥5,000 ¥5,000
ガス代 ¥4,000 ¥4,000
水道代 ¥3,000 ¥3,000
通信費
携帯代 ¥7,500 ¥7,500 夫婦2人+子供1人、2500円/月・人 X 3人を仮に想定。格安SIM。
インターネット代 ¥5,000 ¥5,000
ITサービス代 ¥3,000 ¥3,000
NHK受信料 ¥1,000 ¥1,000
食費
食品代 ¥40,000 ¥40,000
外食代、交際費 ¥20,000 ¥20,000
教育費
小学校~高校 ¥40,000 ¥40,000
習い事 ¥10,000 ¥10,000
その他 ¥30,000 ¥100,000 ボーナス支給額に応じて増減させる。

子供が大学~大学卒業まで

ポイントとしては、高額な大学の授業料や、遠隔地での自宅外からの通学に対する出費の大きさへの対処です。とはいえ、奨学金が払い終わっていること、預金をこのタイミングで増やさなくて良いという想定下であれば、貯蓄した預金資産や投資信託等を取り崩さなくてもやっていける想定ではありますし、上述したプランが大なり小なり実践できていれば、この時点で以下のような資産が(少なくとも強制力のある積立的な投資部分については)確保できていると思われるため、公立の大学ならば恐れるに足りない状況と言えるでしょう。

大学入学時想定資産
種類 資産額 備考
普通預金 ¥18,400,000 もし取り崩すなら、ここからだが、取り崩し不要と想定。
ジュニアNISA ¥6,334,317 緊急時、これを取り崩すが、可能なら子供に取り崩さず渡し、投資の重要性を伝えたい。(複利:3%/年想定)
積立NISA ¥9,511,430 基本的には、夫婦二人の年金として、取っておき、積立も継続する。よほどの緊急事態で無い限り手をつけない。(複利:3%/年想定)
総資産 ¥34,245,747

子供が公立大学に通えれば、おそらく、ジュニアNISA分の資産を取り崩すことなく子供に渡すことができ、資産形成の観点で親から子供に非常に有意義な教訓を与えられる結果になるのではないでしょうか。

また、積立NISAの資産については、積立を続けることで、自身の年金的に活用できる面が大きいと思われ、こちらも取り崩さず残せることは、将来の公的年金に不安のある若い世代にとってはうれしいですね。

子供が大学~大学卒業までの家計イメージ

子供が大学生~ 通常月 ボーナス月 備考
総収入(想定) ¥400,000 ¥1,000,000 奥様の収入も想定。
総支出 ¥392,850 ¥1,012,850
ローン返済 住宅ローン返済 ¥100,000 ¥100,000
資産形成
積立NISA ¥30,000 ¥50,000
普通預金 ¥0 ¥0
保険
生命保険 ¥3,000 ¥3,000 夫婦2人、1500円/月・人で有事に1000万円/人のプランを仮に想定。
自動車保険 ¥5,000 ¥5,000 5000円/月・人X1人を仮に想定。
火災保険 ¥350 ¥350 賃貸の場合、家財保険に該当。年額4000円プランを月額換算。
医療保険 ¥3,000 ¥3,000 1500円/月・人 X 夫婦2人のプランを仮に想定。
がん保険 ¥3,000 ¥3,000 1500円/月・人 X 夫婦2人のプランを仮に想定。
水道光熱費
電気代 ¥5,000 ¥5,000
ガス代 ¥4,000 ¥4,000
水道代 ¥3,000 ¥3,000
通信費
携帯代 ¥7,500 ¥7,500 夫婦2人+子供1人、2500円/月・人 X 3人を仮に想定。格安SIM。
インターネット代 ¥5,000 ¥5,000
ITサービス代 ¥3,000 ¥3,000
NHK受信料 ¥1,000 ¥1,000
食費
食品代 ¥40,000 ¥40,000
外食代、交際費 ¥20,000 ¥20,000
教育費
大学授業料 ¥0 ¥600,000
家賃、生活費 ¥100,000 ¥100,000
その他 ¥60,000 ¥60,000 ボーナス支給額に応じて増減させる。

子供が大学卒業後

ローンがわずかに残りますが、60才で定年する前に完済しますし、子供関係費用がかからなくなり、悠々自適な生活が見えてくるでしょう。預金+積立NISAの金額で2000万円程度の資産形成ができているでしょうし、確定拠出年金も適切に継続していれば、2000万円程度の資産が確定拠出年金口座内で確保できているのではないでしょうか。これに加え、確定給付分の退職金や年金が加われば、引退後の生活も悠々自適でしょう。

所感

以上、全体的にラフかつ思い込みの激しいプランを描いてみました。課題は以下の点でしょうか。ここまで激しいプランでなくとも、ぜひ皆さまもマイホームの購入等といった大きなお金の動きに際しては、人生全体のマネー設計を自分なりに考えてみることをオススメします。ファイナンシャルプランナーの方に何も考えずにすべてお任せする場合、その方の収益のバックボーンになりうる商品に誘導され(キックバックの大きな、手数料の高い保険に誘導される等)、結果として最適なマネープランを選択できないことになりかねません。

最初の5年間の生活設計が明らかに厳しい

最初の5年間の貯蓄はもう少しペースを落とした設計でも良いかもしれません。正直あまりにもかつかつすぎて、この時点で余裕資金がないなら、詰んでしまうかも。

キャッシュポジション結構高い(≒もう少し投資に振り分けたほうが良いかも

全体として、最終的な資産のキャッシュポジションがかなり大きくなってしまいました。おそらく節約しすぎのプランになったから…という側面が大きいと思いますが、もしこれほどの貯蓄が可能ならば以下のようなかたちでもう少しリスク資産に振り分けたほうが良いと思います。

NISAの活用

積立NISAではなくNISA制度を活用する期間を途中に設けてもよいかもしれません。

奥様のiDecoや積立NISAの活用

奥様の資産形成にあまり触れることができていませんでした。iDecoや積立NISAの活用を奥様の口座でも同時に実施することで、飛躍的に資産形成を進めることができるので、そういう作戦もありだと思います。